Трансформация и инновации в Сингапурском рынке недвижимости Xue Yihua Cheng Tianfu Yu Ximing's Real Estate Singapore Reit Citic Publishing House Authentic
Вес товара: ~0.7 кг. Указан усредненный вес, который может отличаться от фактического. Не включен в цену, оплачивается при получении.
Описание товара
Глядя на 50 -летние изменения на рынке недвижимости в Сингапуре, мы учимся на опыте развития городского развития и инноваций в сфере недвижимости
Название книги: Изменения и инновации на рынке недвижимости Сингапура
Цена: 89,00 юань
Автор: Сюэ Ихуа
Издатель: Издательская группа CITIC
Дата публикации: 2019-05
Номер страницы: 389
Переплет: мягкая обложка
Открыто: 16
ISBN: 9787521701203
"1. «Изменения и инновации на рынке недвижимости Сингапура» систематически знакомит с процессом развития индустрии недвижимости Сингапура и достижениями экономического и социального развития, достигнутыми в этом процессе.«Изменения и инновации на рынке недвижимости Сингапура» внимательно следят за двумя основными темами развития недвижимости Сингапура за последние 50 лет: трансформация недвижимости от местного развития к глобальному развитию; и инновационный путь от развития физической недвижимости к созданию рынка капитала в сфере недвижимости.Книга достоверно описывает и анализирует процесс развития и тенденции рынка недвижимости Сингапура. Практика развития недвижимости Сингапура наглядно подтверждает&Ldquo; глобализация&rdquo&Ldquo; секьюритизация активов” важность двойного двигателя двойного двигателя для продолжения роста рынка недвижимости в будущем.
2. Содержание в книге происходит из интервью с 30 выпускниками Департамента недвижимости Национального университета Сингапура и мнения, предоставленные несколькими поставщиками услуг по недвижимости.
2. Рынок недвижимости Сингапура развивался здоровье, и его эксплуатационный путь стоит узнать в отрасли.
3. Книга написана совместно доктором Сюэ Ихуа, председателем Института городского хозяйства и недвижимости Национального университета Сингапура и председателем совета директоров GLP Investment Management Co., Ltd., доктором Ченг Тяньфу, деканом Института городского строительства и недвижимости Национального университета Сингапура и заместителем декана по дизайну и окружающей среде, и доктором Ю Симингом, директором факультета недвижимости Национального университета Сингапура и заместителем председателя.Все три автора — люди и эксперты в сфере недвижимости в Сингапуре.
"
"Жилищная система Сингапура привлекло много внимания на международном уровне.
"Reform and Innovation of Singapore's Real Estate Market" systematically introduces the development history of Singapore's real estate industry, fully displays the evolution process from the development, holding, operation, maintenance, transaction, investment and financing of real estate such as residential, commercial, industrial and other types of real estate, as well as the economic and social development achievements made in this process, showing the interaction and partnership formed by the government, enterprises, society and other forces.
Опыт развития и модели компаний по недвижимости в Сингапуре все чаще изучаются и узнают из китайских компаний по недвижимости.Главы 7 и 8 книги подробно объясняют эволюцию REIT и секьюритизацию.
Публикация «Изменения и инноваций на рынке недвижимости Сингапура» предоставит соответствующим ученым, студентам и специалистам отрасли возможность учиться на опыте на рынке недвижимости Сингапура на близком расстоянии.Эта книга может быть использована в качестве соответствующего государственного департамента
Ссылки на справочники для строителей инфраструктуры, финансовых учреждений, исследований политики в области недвижимости и производителей играют положительную роль в устойчивом и здоровом развитии индустрии недвижимости Китая и рынка недвижимости."
"001 Руководство
Глава 005 История развития индустрии недвижимости Сингапура Сюэ Ихуа
Глава 029. Эволюция индустрии недвижимости: роль государственных агентств Юй Симин Чэн Тяньфу
075 Глава 3 Роль частных застройщиков в процессе урбанизации Чэн Тяньфу
135 Глава 4. Роль поставщиков услуг в сфере недвижимости в развитии индустрии недвижимости Юй Симин
153 Глава 5 Индустрия коммерческой недвижимости Сингапура в глобальном контексте Сюэ Ихуа
185 Глава 6. Прогресс Сингапура в сфере развития недвижимости и городского планирования.
Вывод опыта Ченг Тяньфу Юй Симин
217 Глава 7. Рост рынка REIT в Сингапуре Ченг Тяньфу
283 Глава 8 Преодоление разрыва между рынком капитала и рынком недвижимости Чэн Тяньфу
327 Глава 9 Образование в сфере недвижимости Юй Симин
Глава 10. Заложите прочный фундамент и стремитесь к переменам. Чэн Тяньфу Юй Симин.
387 Спасибо"
"Сюэ Ихуа, доктор философии, является председателем Института городского хозяйства и недвижимости Национального университета Сингапура и кафедры практики недвижимости.В настоящее время он является председателем GLP Investment Management Co., Ltd., директором Brookfield Asset Management Co., Ltd., директором Vision Financial Holdings Co., Ltd. и директором Singapore Liveable City. Он также является советником Frasers Property Co., Ltd. и Инвестиционного совета по пенсионным планам Канады.Ранее он занимал должности президента Инвестиционной корпорации правительства Сингапура Real Estate Investment Co., Ltd., управляющего директора Инвестиционной корпорации правительства Сингапура и председателя компании GLP Logistics Assets Company.
Ченг Тяньфу, доктор философии, является деканом Института городского хозяйства и недвижимости и заместителем декана факультета недвижимости Национального университета Сингапура.В настоящее время он является председателем Азиатского общества недвижимости, директором Всемирного китайского общества недвижимости, членом Программного комитета и комитета по рассмотрению членства Ежегодной конференции Американской ассоциации недвижимости и городской экономики, членом Экспертной группы по оценке Бюро оценки (приобретения земли) Министерства юстиции Сингапура, членом Комитета развития Совета агентств недвижимости Министерства национального развития Сингапура, соучредителем и исследователем Индекса рынка недвижимости Сингапура.Ассоциация застройщиков Национального университета Сингапура, а также почетный советник Сингапурской ассоциации технологий недвижимости и Сингапурской ассоциации агентов по недвижимости.
Юй Симин, доктор философии, является директором и заместителем директора факультета недвижимости Национального университета Сингапура.В настоящее время он является председателем Всемирной китайской ассоциации недвижимости, Сингапурской комиссии по доступу к ресурсам и компенсациям, а также городского совета западного побережья и других правительственных ведомств.Ранее он работал заместителем декана Школы дизайна и окружающей среды Национального университета Сингапура, Совета по жилищному строительству и развитию Сингапура, Совета по недвижимости и Комитета по обзору оценки.
"
Книга «Изменения и инновации на рынке недвижимости Сингапура», выпущенная совместно Департаментом недвижимости и Научно-исследовательским институтом недвижимости Национального университета Сингапура, считается первой местной книгой, в которой подробно описывается развитие и политика страны в сфере недвижимости за последние 50 лет.——
"Характеристики сингапурских REIT
Налоговые льготы
REIT — это тип закрытого фонда, который объединяет средства розничных и институциональных инвесторов и инвестирует их в приносящую доход недвижимость. REITs предоставляется налогово-прозрачный режим при условии соблюдения соответствующих правил об инвестициях и распределении дивидендов.Однако эта налоговая преференция не предоставляется автоматически. REIT подаются на налоговые преференции от Налогового управления Сингапура, а распределяемый доход квалифицированных акционеров освобождается от налога.В бюджете Сингапура на 2004/2005 финансовый год все местные и иностранные индивидуальные инвесторы были освобождены от подоходного налога на распределяемый доход от REIT, что эквивалентно предоставлению им освобождения от двойного налогообложения.Иностранные неиндивидуальные инвесторы обязаны платить подоходный налог с распределяемого дохода сингапурских REIT по ставке 10%. В том же году правительство также освободило от гербового сбора те финансовые компании, которые помогают конвертировать недвижимость в REIT для листинга или уже добились листинга REIT.В бюджете на 2006/2007 финансовый год правительство расширило сферу применения режима освобождения от налогов на доходы сингапурских REIT из-за границы, тем самым еще больше укрепив основную позицию Сингапура как трансграничного REIT, включенного в список направлений финансирования. Однако данная налоговая льгота подлежит“ СУНДЕР ТОР&рдкво;(пункт Сунета) срок, то есть на основе“ СУНДЕР ТОР”, налоговыми вычетами и льготами могут пользоваться только доходы, полученные до 31 марта 2015 года.
В бюджете на 2015 финансовый год правительство еще раз решило продлить политику налоговых льгот для местных и зарубежных доходов индивидуальных инвесторов от сингапурских REIT еще на пять лет, начиная с 1 марта 2015 года.Однако политика освобождения от гербового сбора для REIT при покупке местной недвижимости не была продлена после 31 марта 2015 года.
Правила инвестиций и дивидендов
Согласно Руководству по фондам недвижимости, не менее 75% совокупных активов сингапурских REIT инвестируются в приносящую доход недвижимость в Сингапуре или за его пределами, включая недвижимость, находящуюся в арендованном или свободном владении.Инвестиции в недвижимость также могут принимать форму прямого владения или участия в некотируемых SPV, которые владеют активами недвижимости и/или другими котируемыми REIT.Этот вид активов недвижимости, которые существуют по отдельности или в нескольких формах, составляют значительную часть инвестиционного портфеля сингапурских REIT.
С точки зрения инвестиционного регулирования, сингапурским REIT разрешено инвестировать в другие непрофильные активы недвижимости, включая ценные бумаги, обеспеченные активами, котирующиеся или некотирующиеся на бирже долговые ценные бумаги, котирующиеся или некотирующиеся на бирже акции местных или зарубежных компаний, не связанных с недвижимостью, государственные ценные бумаги и ценные бумаги, выпущенные наднациональными учреждениями или правительственными учреждениями Сингапура;кроме того, им также разрешено хранить денежные средства или их эквиваленты. Однако доходы, полученные от этих непрофильных активов, не могут превышать 10% от общего дохода.
Что касается правил распределения дивидендов, сингапурские REIT распределяют не менее 90% своего дохода среди акционеров в виде дивидендов, чтобы получить безналоговый статус финансовых предприятий от Налогового управления Сингапура.В пересмотренных в 2007 году Руководящих принципах Фонда недвижимости были добавлены новые положения, позволяющие управляющим компаниям REIT использовать избыточный доход сверх прибыли для выплаты дивидендов при условии, что это не повлияет на платежеспособность REIT.
Проект разработки
Если сингапурские REIT намерены приобрести девелоперский проект в инвестиционных целях после его завершения, они могут заниматься девелоперской деятельностью самостоятельно или совместно с другими компаниями, либо они могут участвовать в девелоперской деятельности, инвестируя в незарегистрированные девелоперские компании.Однако сингапурским REIT не разрешается напрямую участвовать в деятельности по развитию и инвестировать в пустующие земельные участки или ипотечные кредиты (кроме ценных бумаг, обеспеченных ипотекой).Это ограничение не мешает сингапурским REIT инвестировать в пустующую землю, одобренную для строительства недвижимости, или в незавершенные проекты развития недвижимости.
С июля 2015 года общая сумма контрактов сингапурских REIT, инвестирующих в девелоперскую деятельность и незавершенные девелоперские проекты, не может превышать 25% от общей стоимости активов сингапурских REIT. Девелоперская деятельность не включает в себя ремонт, реконструкцию и отделку.
Capitaland Commercial Singapore Trust с помощью спонсоров фондов—&- CapitaMall Asia, дочерняя компания CapitaLand, находящаяся в полной собственности CapitaLand, и CapitaLand Commercial Limited подписали соглашение о сотрудничестве по приобретению коммерческой земли на Коммерческом проспекте Джуронг в рамках государственного земельного тендера за 969 миллионов сингапурских долларов. Земля была разработана и застроена комплексным проектом застройки под названием Westgate, состоящим из Westgate Shopping и Westgate Tower. Westgate Shopping представляет собой здание чистой торговой площадью 410 квадратных метров. 000 кв.футов 7-этажного здания, а West City Tower представляет собой 22-этажное офисное здание с 304 963 кв. футами чистой офисной площади.Разработка завершилась в конце 2014 года.
Ascendas REIT завершила в общей сложности 12 девелоперских проектов с ориентировочной общей стоимостью разработки в 985,2 миллиона сингапурских долларов (см. Таблицу 7.5).По состоянию на 31 марта 2014 г. Ascendas Real Estate Investment Trust получила совокупную нереализованную прибыль в размере 32,57%.
Общий лимит левереджа
В редакции Руководства по фондам недвижимости в 2005 году общий предел кредитного плеча был установлен на уровне 35% от общей стоимости активов портфеля сингапурских REIT (на основе новой оценки).Однако до тех пор, пока сингапурские REIT могут получить кредитный рейтинг от любого рейтингового агентства, такого как Fitch, Moody's или S&P, и раскрыть его общественности, их общий лимит кредитного плеча может превышать 35%, но не 60%.Пересмотр 2005 года включал отсроченные платежи в общую задолженность, что в определенной степени ограничивало денежный поток REIT от финансового инжиниринга, который должен был использоваться для поддержания доходности от новых приобретений.
Мировой финансовый кризис, разразившийся в конце 2007 года, вызвал резкое сокращение предложения кредитов на рынке REIT.Банки и финансовые учреждения не желают предоставлять кредитные услуги REIT, а сингапурские REIT с большими суммами долгов с наступающими сроками сталкиваются с серьезными рисками дефолта.После начала финансового кризиса в 2007 году рынок REIT в Сингапуре и других азиатских странах столкнулся с серьезными рисками рефинансирования. REIT жилой недвижимости в Японии—&- Инвестиции в новые городские резиденции подали заявку на защиту от банкротства в соответствии с Законом о гражданской реабилитации (2000 г.) с общей суммой обязательств в размере 1,1 миллиарда долларов США (112,4 миллиарда иен).В Сингапуре REIT, связанные с более крупными фондами-спонсорами, смогли безопасно пережить кризис ликвидности благодаря краткосрочным вливаниям нового капитала от фондов-спонсоров.Например, спонсор Frasers Commercial Trust (ранее Aoko Real Estate Trust).—&- Frasers Property всего через пять месяцев после завершения приобретения помогла Frasers Commercial Trust рефинансировать краткосрочные кредиты на общую сумму 70 миллионов долларов США, срок действия которых истекал в ноябре 2008 года.
Во время кризиса субстандартного кредитования стоимость активов REIT снизилась в ходе ежегодных обзоров, в результате чего совокупный левередж некоторых сингапурских REIT превысил установленный лимит в 35%.9 января 2009 года Валютное управление Сингапура выпустило уведомление об ослаблении общего лимита кредитного плеча для сингапурских REIT, которые рефинансируют долг с наступающим сроком погашения.В уведомлении говорится, что если общий коэффициент левереджа увеличивается или даже превышает лимит из-за того, что стоимость активов REIT снижается во время процесса переоценки или REIT рефинансирует кредиты, срок погашения которых приближается, это не будет считаться нарушением правил кредитования.Кроме того, сингапурским REIT также разрешено начинать привлечение средств до наступления срока погашения существующего долга. Если вновь привлеченные средства предназначены только для рефинансирования, они не будут включены в общий коэффициент левереджа.
2 июля 2015 года HKMA заменило прежний двухуровневый лимит общего коэффициента левериджа в размере 35% или 60% на одноуровневый лимит общего коэффициента левериджа в размере 45% (см. Приложение 7.2).Из рисунка 7.8 видно, что, за исключением деловых трастов, среднее соотношение активов и пассивов всех REIT составляет 32,76%.Среди всех REIT у Viva Industrial Trust самый высокий коэффициент — 43,74%, что все еще ниже предела в 45%, предусмотренного новыми стандартами.
"